Üüritootluse kalkulaator – arvuta kinnisvara-investeeringu tasuvus

Kas plaanid osta kinnisvara üürimiseks või soovid hinnata olemasoleva korteri tootlust? Üüritootluse kalkulaator aitab sul kiiresti ja lihtsalt välja selgitada, kui tasuv on sinu investeering.

Arvuta brutotootlus, netotulu (NOI), kapitalisatsioonimäär (Cap Rate) ja tasuvusaeg – kõik ühest kohast ja ilma Excelita. Sobib nii esmakordsele investorile kui ka kogenud kinnisvaraportfelli haldurile.

ÜÜRITOOTLUSE KALKULAATOR 2025

Periood:

Kuidas kasutada üüritootluse kalkulaatorit?

1. Sisesta kinnisvara hind – kas ostuhind või hinnanguline turuväärtus.

2. Lisa igakuine, nädalane või aastane üüritulu – vali sobiv periood rippmenüüst.

3. Määra vakantsusaste (%) – kui palju aega aastas eeldatavalt korter tühjana seisab.

4. Lisa aastased kulud – näiteks haldus, remont, kindlustus.

5. Kliki “Arvuta tootlus” – tulemused kuvatakse kohe tabelina.

Tulemuste sektsioonis näed arvutatud brutotulu, netotulu (NOI), Cap Rate’i ja tasuvusaega.

Mis on brutotootlus, netotootlus ja Cap Rate?

Et mõista kinnisvarainvesteeringu tasuvust, tasub selgeks teha kolm põhimõõdikut: brutotootlus, netotootlus (NOI) ja kapitalisatsioonimäär (Cap Rate). Need aitavad hinnata, kui hästi sinu raha töötab ning kui kiiresti investeering end ära tasub.

  • Brutotootlus näitab kogu aastase üüritulu suhet kinnisvara maksumusse. Arvutus:
    (Üüritulu aastas / Kinnisvara hind) × 100
    Näiteks: kui korteri hind on 120 000 € ja aastane üüritulu 9 600 €, on brutotootlus 8%.
  • Netotootlus ehk NOI (Net Operating Income) arvestab ka kulusid – näiteks haldus, remont ja kindlustus. Arvutus:
    Aastane üüritulu – kulud
  • Cap Rate on rahvusvaheliselt levinud mõõdik, mis näitab tootlust protsentuaalselt puhastulult. Arvutus:
    (NOI / Kinnisvara hind) × 100
    Need numbrid annavad sulle objektiivse aluse võrrelda erinevaid kinnisvarainvesteeringuid ja teha teadlikumaid otsuseid.

Üüritootluse kalkulaator

Üüritootluse kalkulaatori näide

Toome siia lihtsa näite, et näha, kuidas kalkulaator töötab reaalses olukorras:

📌 Näide:

  • Kinnisvara hind: 110 000 €
  • Igakuine üüritulu: 750 €
  • Vakantsusaste: 5% (ehk ~18 päeva aastas tühjalt)
  • Aastased kulud: 1 200 € (haldustasu + kindlustus + hooldus)

📊 Arvutused:

  • Aastane üüritulu: 750 € × 12 = 9 000 €
  • Efektiivne tulu pärast vakantsust: 9 000 € × 0.95 = 8 550 €
  • Netotulu (NOI): 8 550 € – 1 200 € = 7 350 €
  • Brutotootlus: (9 000 € / 110 000 €) × 100 = 8.18%
  • Cap Rate: (7 350 € / 110 000 €) × 100 = 6.68%
  • Tasuvusaeg: 110 000 € / 7 350 € = ~15 aastat

💡 Tõlgendus:

Selle näite põhjal näeme, et kinnisvara tasuvusaeg on umbes 15 aastat ning Cap Rate jääb mõistliku investeerimistaseme (6–8%) vahemikku. Mida lühem tasuvusaeg ja kõrgem Cap Rate, seda atraktiivsem investeering.

Üüritootluse kalkulaator 2025

Milleks kasutada üüritootluse kalkulaatorit?

Üüritootluse kalkulaator on oluline tööriist igale kinnisvarainvestorile – olgu sul juba portfell olemas või alles kaalud oma esimest ostu. See aitab sul:

  • Võrrelda erinevaid kinnisvaraobjekte enne ostuotsust;
    Prognoosida tasuvust ja ajastada investeeringu tasuvuspunkti;
  • Vältida alahinnatud tootlust, kui üürihind või kulud pole piisavalt realistlikult arvestatud;
  • Kaaluda, kas kinnisvara osta välja või võtta selleks laenu;
  • Teha teadlikumaid otsuseid ka korterite renoveerimise või hinnatõusu ootuses.

Tänu kiirele ja selgele arvutusele saad juba enne notarisse minekut aimu, kas tehing on numbrite keeles mõistlik – või mitte.

Kas üürikinnisvara ostuks tasub võtta laenu?

Paljud investorid kasutavad kinnisvara soetamisel laenu, et tõsta oma tootlust ja kasutada ära finantsvõimendust. Siin tasub aga mõelda läbi mitu aspekti:

  • Intressimäär mõjutab otseselt sinu igakuist rahavoogu.
  • Laenu tagasimakseperiood mõjutab tasuvusaega ja riske.
  • Tagatiseta väikelaen võib sobida, kui vajad väikest summat renoveerimiseks.
  • Kinnisvaralaen või hüpoteeklaen sobib suuremateks investeeringuteks.
  • Laenuvõrdlus aitab leida parima tingimusega lahenduse.

1. Vali sobiv laen

Leia omale sobivas suuruses laen Eesti usaldusväärseimatelt SMS-laenu pakkujatelt, kiirelt ja mugavalt.

2. Täida laenutaotlus

Peale sobiva laenu leidmist võid siirduda laenuandja kodulehele, et täita kiire ja lihtne laenutaotlus.

3. Saa raha arvele

Laenutaotluse täitmine ei kohusta Sind laenu võtma. Võrdle erinevaid pakkumisi ja saa SMS laen kohe arvele.

Üürikinnisvara ostmine laenuga

Kui sul ei ole kogu summat kohe olemas või soovid oma raha hajutada, on laenu abil investeerimine mõistlik valik. Finantsvõimenduse kasutamine tähendab, et saad väiksema omaosalusega soetada suurema väärtusega kinnisvara ning säilitada osa kapitalist teisteks projektideks.

Kui üüritulu katab igakuised laenumaksed ja jääb üle, kasvatad sa mitte ainult tootlust, vaid ka varade mahtu.

Üürikinnisvara ostmine laenuga

Laenude võrdlemine aitab vältida üle maksmist

Kõik laenud ei ole võrdsed – erinevad intressimäärad, lepingutasud ja tagasimakseperioodid mõjutavad otseselt sinu rahavoogu. Kui võtad esimese ettejuhtuva laenu, võid maksta aastas sadu või isegi tuhandeid eurosid rohkem.

Nordicbanks.ee laenude võrdlus aitab sul näha reaalajas parimaid pakkumisi, mille seas on ka tuntud pangad ja usaldusväärsed krediidiandjad.

Vali sobivad kandidaadi

Korduma kippuvad küsimused üüritootluse kohta

Üüritootlus näitab, kui palju tulu kinnisvara aastas teenib võrreldes selle hinnaga. See on üks olulisemaid mõõdikuid kinnisvarainvesteeringu tasuvuse hindamisel.

Heaks peetakse üldjuhul tootlust, mis ületab 5–6% aastas. Suuremates linnades nagu Tallinn võib tootlus olla madalam, aga stabiilsem. Väiksemates piirkondades võib tootlus olla kõrgem, kuid risk suurem.

Jah. Kuigi kalkulaator on loodud eelkõige elamukinnisvara jaoks, saab seda kasutada ka ärikinnisvara tootluse hindamiseks.

Vakantsusaste näitab, mitu protsenti ajast kinnisvara tühjalt seisab. Soovituslik väärtus on 5%, aga see võib piirkonniti erineda.

Ei, vaikimisi kalkulaator ei arvesta laenumakseid. Kui soovid hinnata tootlust koos laenumaksetega, kasuta laenukalkulaatorit.

Brutotootlus arvestab ainult üüritulu, netotootlus (NOI) aga ka kulusid – seega annab see realistlikuma pildi tegelikust rahavoost.

Cap Rate aitab sul võrrelda kinnisvara teiste investeerimisvõimalustega. See on rahvusvaheliselt aktsepteeritud mõõdik kinnisvara atraktiivsuse hindamiseks.

Soovituslik on hinnata tootlust iga kord, kui muutuvad üürihinnad, kulud või turuolukord – minimaalselt kord aastas.

Hetkel mitte, kuid peatselt lisame võimaluse tulemused salvestada PDF-failina või jagada e-maili teel.

õltuvalt summast ja eesmärgist tasub võrrelda kinnisvaralaene, väikelaene või refinantseerimislaene, kui soovid olemasolevaid kohustusi optimeerida.